Yoni HADDAD, directeur-associé de l’agence LA TOUR IMMO SENTIER répond à nos questions sur le thème « les murs commerciaux ».

Pourquoi investir dans les murs commerciaux ?

L’investissement dans les murs commerciaux est aujourd’hui l’un des investissements les plus rentables et sécurisés.

En effet, une acquisition de murs de boutiques ou locaux commerciaux peut rapporter une rentabilité comprise entre 6 et 8%, voir plus en cas de très bon deal ; de plus avec les baux que nous faisons aujourd’hui, à travers notamment notre service juridique, nous avons la possibilité de récupérer rapidement notre bien en cas de procédure au contraire de l’habitation ou les locataires sont très protégés (trêve hivernale…)

Les locataires des murs commerciaux sont également souvent des enseignes nationales qui promettent au bailleur un loyer sûr sur plusieurs années.

Comment définir un loyer ?

Evidemment comme tout le monde sait l’emplacement est primordial dès qu’il s’agit de commerce. Deux boutiques à 20 mètres de distance peuvent avoir un loyer qui passe du simple au double ; nous nous appuyons donc sur notre connaissance du marché parisien depuis 25 ans, notre base de données et les dernières transactions que nous avons réalisées pour pouvoir au mieux estimer le loyer que nous obtiendrons quand nous vendons des locaux vides à nos investisseurs.

Notre politique est de toujours être prudent sur nos estimations pour sécuriser nos clients. Mais également de leur donner une deuxième estimation de ce que LA TOUR IMMO est capable de faire en tant que leader de l’immobilier parisien et généralement c’est ainsi que l’on permet à nos clients d’obtenir une rentabilité plus importante que ce qu’ils avaient espéré.

 

Quel est l’évolution depuis 10 ans ?

 

Avec les taux d’intérêts au plus bas, de plus en plus de personnes veulent investir dans la pierre et particulièrement dans les locaux commerciaux ; de plus alors que les murs étaient une denrée rare il y a quelques années il y en a de plus en plus sur le marché aujourd’hui.

Comment l’expliquer ? Le marché de la location étant assez tendu du fait du nombre très important d’offres par rapport à la demande sérieuse et solvable, les petits bailleurs qui ne parviennent pas à louer leur boutique et ne voient pas de liquidités rentrer se tournent vers la vente ; d’autres partent à l’étranger ou ont d’autres projets ; d’autres encore procèdent à des « arbitrages » et se séparent de certains actifs pour en acheter d’autres ou se restructurer.

Tout cela fait que nous vendons aujourd’hui entre 60 et 70 murs de boutiques par an et que nous parvenons aujourd’hui à travailler avec un panel de client très varié : des particuliers qui ont des économies et qui souhaitent investir ; des SCPI  (Société Civile de Placement Immobilier) toujours très actives et qui peuvent se positionner sur des rentabilités assez basses ; des foncières qui à la fois s’intéressent à des produits où il est possible de faire évoluer la rentabilité mais également des produits vides où nous créons avec eux de fortes rentabilités.

 

Où sont les plus belles affaires à Paris ?

Belle affaire ne veut pas automatiquement dire bon emplacement, bien au contraire. Une belle affaire serait plus une affaire acheté occupée avec un faible loyer, qui se retrouvera vide après une négociation avec l’ancien locataire (indemnité d’éviction) et qui sera relouée au prix du marché voir légèrement plus car sans droit d’entrée ; et ce genre d’affaire se réalise plus dans des emplacements secondaires que sur des emplacements N°1

Nous ne pouvons donc pas donner de rues dans PARIS où il y aurait de belles affaires à réaliser mais nous pouvons conseiller à notre client de garder l’œil ouvert sur les quartiers aujourd’hui « calmes » mais qui peuvent connaître une mue très rapide.

Le plus bel exemple est le quartier du Sentier où nous avons ouvert notre dernière agence LA TOUR IMMO  il y a tout juste un an, un quartier en pleine mutation où fleurissent les Start-up et les restaurants branchés et où nous avons réalisé une dizaine de transaction de murs de boutiques l’année dernière.