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Une actualité juridique riche à la suite de plusieurs décisions importantes de la Cour de Cassation en matière de baux commerciaux et de l’entrée en vigueur à compter du 1er janvier 2020 de la réforme de la procédure civile à la suite de la Loi Justice 1 qui risquent de modifier le comportement des plaideurs.

Des précisions sur l’obligation du locataire
d’être immatriculé au RCS pour bénéficier de
la propriété commerciale

L’obligation d’immatriculation au RCS posée par l’article L.145-1 I du code de commerce qui pèse sur le preneur qui veut bénéficier du droit au renouvellement de son bail, s’applique aux baux de terrains nus sur lesquels il est autorisé à construire des locaux commerciaux.

Tel est le principe que vient de poser la Cour de Cassation dans une décision du 23 janvier 2020 2 .

Dans cette affaire, un terrain nu avait été donné à bail à une société preneuse avec autorisation d’y édifier des constructions. Après réalisation des travaux, la société preneuse avait exploité les lieux loués qui étaient distincts de son siège social sans les inscrire en tant qu’établissement secondaire sur son K Bis.

La société bailleresse lui avait ensuite notifié le refus du renouvellement du bail, et ce sans indemnité d’éviction, au motif que l’établissement secondaire en question n’était pas inscrit au RCS.

La Cour de cassation lui donne ici raison. La solution posée est claire : les baux de terrains nus sur lesquels le preneur a autorisation d’édifier des constructions sont soumis à l’obligation d’inscription au RCS. Les dispositions légales relatives aux baux de terrains nus ne sont donc pas autonomes mais s’appliquent cumulativement avec l’obligation d’inscription au RCS.

L’enjeu est particulièrement important puisque l’inscription au RCS conditionne le droit du preneur à bénéficier du droit au renouvellement et, à défaut, de bénéficier d’une indemnité d’éviction. Il est donc essentiel d’une manière générale de faire preuve de vigilance quant à l’inscription au RCS de l’adresse du bail, tant pour le preneur qui voudrait bénéficier du droit au renouvellement, que pour le bailleur qui voudrait le refuser.

L’appréciation stricte de la précarité dans le recours à une convention d’occupation précaire.

Un arrêt rendu par la Cour de cassation le 12 décembre 2019 3 rappelle que le recours à la convention d’occupation précaire doit impérativement être justifié par « une cause objective de précarité ».

Dans cette affaire, les parties avaient justifié la conclusion d’une telle convention par le fait que la société locataire était dans l’attente de la cession de son fonds de commerce ou de son droit au bail.

Le preneur s’était maintenu dans les lieux au-delà de la date convenue et le bailleur l’avait finalement assigné en expulsion. Le locataire avait alors invoqué le bénéfice d’un bail commercial.

La Cour refuse très clairement l’application de la convention précaire dans cette situation en raison de l’absence d’un motif légitime et objectif de précarité.

Elle considère que le projet du locataire de cession de son fonds de commerce ou de son droit au bail ne constitue pas une circonstance indépendante de la volonté des parties.

Cet arrêt marque l’affirmation par la Cour de Cassation de sa position face aux juridictions d’appel qui avaient, à son sens, trop tendance à apprécier de manière large les conditions de recours aux conventions d’occupation précaire.

Il faudra donc s’assurer de l’existence d’une réelle justification à la précarité, indépendante de la volonté des parties, avant de recourir à ce type de convention sous peine de la voir requalifiée en bail commercial classique, ce qui n’est bien évidemment pas sans conséquence aussi bien pour le preneur, que pour le bailleur.

À titre d’exemple, la convention d’occupation précaire est justifiée lorsque l’immeuble donné à bail à vocation à être démoli, ou lorsque le terrain fait partie d’un projet de réhabilitation urbaine.

Application de la théorie de l’apparence à l’immixtion caractérisée de la société-mère dans le bail souscrit par sa filiale.

La société-mère qui s’immisce dans la gestion du bail de sa filiale peut lui être substituée dans son exécution.

Tel est le principe posé par la Cour de cassation dans un arrêt du 12 décembre 2019 4 , laquelle applique une nouvelle fois la théorie de l’apparence trompeuse.

Bien que la solution ne soit pas nouvelle, la décision est intéressante en ce qu’elle détaille les éléments qui caractérisent l’immixtion de la société-mère.

La Cour relève que la société-mère a dépassé la convention d’assistance intra-groupe, car :

• elle a elle-même proposé des solutions de règlement amiable suite à un défaut de
  paiement des loyers de la filiale ;
• le dirigeant de la société-mère est intervenu directement et personnellement auprès du bailleur pour trouver une solution ;
• tous les échanges à propos du bail avaient lieu directement entre le bailleur et la direction de la société-mère ou son service juridique.

Ainsi, c’est à bon droit que les juges d’appel ont fait supporter à la société-mère les sommes dues par sa filiale en vertu du bail.

Même dans le cadre de relation de groupe, il est recommandé de ne pas entretenir de confusion ou d’apparence trompeuse auprès des tiers entre les structures qui en dépendent et éviter ainsi tout risque de responsabilité ou de solidarité qui, en l’espèce, a permis au bailleur de rechercher la responsabilité d’un tiers au contrat de bail.

Formalisme du congé donné par le preneur à bail : la LRAR autorisée

Par son arrêt rendu le 24 octobre 2019, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation 5 rappelle qu’à l’expiration de la période triennale du bail et en vertu de l’article L 145-4 du code de commerce, le preneur a la faculté de donner congé à son bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR).

Il ressort de cette décision que deux situations doivent être distinguées :

• d’une part, le congé délivré en fin de bail par le
  bailleur ou le preneur qui doit obligatoirement
  prendre la forme d’un acte d’huissier, en
  application de l’article L 145-9 du code de
  commerce ;
• d’autre part, le congé triennal, donné avec un
  préavis de 6 mois, prévu à l’article L 145-4
  alinéa 2 et qui permet au preneur de bénéficier
  d’une option entre acte d’huissier et L.RAR.

Il faut souligner que seul le preneur bénéficie de cette option, le bailleur reste, quant à lui, tenu de délivrer congé par acte d’huissier.

La Cour vient donc éclaircir les dispositions légales relatives au formalisme du congé délivré par le locataire, qui avaient subi de nombreux changements au cours des dernières années.

Mais l’intérêt de cette décision réside dans le fait que la Cour indique que la solution est applicable à tous les baux en cours, même ceux conclus avant l’entrée en vigueur de la loi Macron de 2015.

Il faut préciser en outre que l’article L 145-4 du code de commerce est d’ordre public, ce qui signifie que toute clause dérogatoire, qui obligerait par exemple le locataire à délivrer congé par acte d’huissier, serait nulle.

Une question reste en suspens à la suite de cet arrêt, qu’en est-il du congé donné par le preneur à la fin du bail et qui correspond aussi avec la fin d’une période triennale ? La Cour n’apportant pas de réponse sur ce point, il semble que la possibilité de donner congé par L.RAR ne s’applique pas ici cas car il s’agit alors d’un « congé de droit commun » soumis aux dispositions de l’article L 145-9 du code de commerce.

Pour conclure, il faut attirer l’attention sur les enjeux du formalisme du congé. Les bailleurs et les locataires doivent être vigilants car le respect du formalisme n’est pas qu’une question de preuve mais porte bien sur la validité du congé. En cas de non-respect du formalisme, le congé est entaché de nullité et ne produit pas effet.

Dans ces conditions, même si le recours à la L.RAR est intéressant en ce qu’il permet de limiter les coûts pour le preneur, la prudence reste de mise et le recours à un acte d’huissier offre souvent une plus grande sécurité juridique.

La résiliation du bail commercial par le juge commissaire

Par un arrêt du 9 octobre 2019, la Chambre Commerciale de la cour de Cassation a jugé que la résiliation du bail commercial peut être prononcée par le juge commissaire à la liquidation judiciaire de la société preneuse sans qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et préalable ne lui soit délivré.

Cette décision est importante sur un plan pratique pour les bailleurs dont le locataire fait l’objet d’une procédure collective (sauvegarde, redressement ou liquidation).

Il faut en effet rappeler que l’article L622-14-2° du code de commerce prévoit que le bailleur est en droit de solliciter, après l’expiration d’un délai de trois mois suivant le jugement d’ouverture de la procédure collective de son locataire, la résiliation ou l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement de ses loyers et charges postérieurs.

La mise en œuvre de cette procédure de résiliation impose néanmoins au bailleur de délivrer à son locataire un commandement de payer préalable à la saisine du juge des référés et au surplus avec le risque que le locataire sollicite des délais de paiement et donc la suspension des effets de la clause résolutoire.

La Cour de Cassation rappelle et valide une autre voie judiciaire qui n’impose plus au bailleur la délivrance à son locataire d’un commandement de payer, même s’il reste tenu de respecter le délai de trois mois avant toute initiative procédurale.

Le bailleur peut désormais directement saisir le juge commissaire de la procédure collective de son preneur aux fins de solliciter la résiliation de son bail commercial pour défaut de paiement de ses loyers et charges.

L’avantage de cette démarche, outre la dispense de délivrance du commandement, est également de ne pas avoir à notifier la demande de résiliation aux créanciers inscrits, mais aussi d’éviter de voir le preneur se voir accorder des délais de paiement à défaut pour le juge commissaire de disposer d’un pouvoir juridictionnel limité à la seule constatation de la résiliation du bail.

RÉFORME DE LA PROCÉDURE CIVILE

La Loi Justice n°2019-222 du 23 mars 2019 a apporté des changements importants à l’organisation de la justice en France lesquels sont entrés en vigueur depuis le 1 er janvier 2020.

Parmi elles, les dispositions ci-dessous (et sans que cette liste ne soit limitative) ont une importance pratique en matières civiles et commerciales.

L’extension de l’obligation de représentation par avocat

Devant le tribunal de proximité ou le tribunal judiciaire (qui résulte de la fusion des tribunaux d’instance et de grande instance), la représentation des parties au procès par un avocat est maintenant obligatoire pour tous les litiges portant sur une demande supérieure à 10.000 €.

La nouvelle obligation de représentation concerne également les procédures d’expropriation, de révision des baux commerciaux ainsi que toutes les actions devant le tribunal de commerce pour les demandes supérieures à 10.000 €.

Dans ces matières jugées techniques, le législateur a considéré que le recours à l’avocat est nécessaire afin de permettre une meilleure défense des justiciables et de faciliter le travail du juge par une meilleure argumentation juridique.

L’obligation de tentative de règlement amiable pour tout litige inférieur à 5.000 euros

La loi Justice généralise l’obligation de tenter le règlement amiable du litige, avant toute action en justice.

Avant de saisir le juge, les parties sont donc obligées de faire une tentative de règlement amiable de leur litige et d’en justifier sous peine de nullité de leur demande en justice. Elles peuvent recourir pour ce faire à une procédure de conciliation, médiation ou convention de procédure participative.

Cette obligation concerne toutes les demandes qui portent sur un montant inférieur à 5.000 euros ou qui concernent un conflit de voisinage.

Par exception, le demandeur peut néanmoins invoquer un « motif légitime », tel que l’urgence ou le recours à une procédure non contradictoire, pour saisir directement la juridiction.

Le nouveau principe d’exécution provisoiredes décisions de justice

La réforme établit le principe de l’exécution provisoire des décisions de justice sauf exceptions prévues par la loi.

Alors que l’exécution provisoire devait auparavant (sauf exceptions), être demandée au juge qui était libre de l’accorder ou de la refuser, les décisions de première instance seront désormais exécutoires de plein droit par principe, sauf si la loi en dispose autrement.

L’exécution d’une décision favorable pourra donc être obtenue immédiatement, sans attendre l’expiration du délai ou de la procédure d’appel.

Le juge pourra tout de même décider d’écarter l’exécution provisoire s’il estime qu’elle présente des risques excessifs ou qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.